Fast energieautarker Firmenneubau: Was 2.400 Quadratmeter mit 95 Prozent Autarkie den Mittelstand lehren

Ein energieautarker Firmenneubau klingt für viele Geschäftsführer nach Prestigeprojekt mit offenem Budget. In Memmingen ist daraus ein Bürogebäude mit Lager entstanden, das aktuell rund 2.400 Quadratmeter umfasst, im Endausbau bis zu 3.500 Quadratmeter erreichen kann und seinen Heiz- und Kühlenergiebedarf zu rund 95 Prozent selbst deckt. Photovoltaik, Batteriespeicher, ein thermischer Speicher in der Gebäudemasse, Wärmepumpe mit Klimadecken und Lüftung mit Wärmerückgewinnung greifen dort ineinander. Die spannende Frage ist nicht, ob so etwas technisch geht, sondern was es kostet, wann es sich rechnet und welche Entscheidungen ein Unternehmer dabei selbst treffen muss.

Darüber haben wir mit Johann Hofmayr gesprochen. Er ist Geschäftsführer der Klima-Top GmbH und der Raum-K GmbH und hat den Neubau als kundenseitiger Bauleiter begleitet, also von der Bauherrenseite aus. Im Interview geht es um die Entscheidung für den Neubau, um Frühwarnzeichen im Bauprojekt, echte Kostentreiber, den Unterschied zwischen Pflicht und Kür bei der Gebäudetechnik, Amortisation, einen sportlichen Zeitplan und um die Frage, was Unternehmen im Bestand davon übernehmen können. Zur Einordnung: Die Klima-Top GmbH vertreibt die im Gebäude eingesetzten Klimadeckensysteme selbst.

Energieautarker Firmenneubau statt Miete: Die Entscheidung und die Rolle des Bauherrn

Ihr hättet mieten, anbauen oder einen Bestand sanieren können. Gebaut habt ihr ein komplett neues Gebäude, das seinen Heiz- und Kühlenergiebedarf zu rund 95 Prozent selbst deckt. Was war der Auslöser für diese Entscheidung, und warum kamen die Alternativen nicht infrage?

Ganz praktisch: Wir haben ein Grundstück bekommen, und zur Miete gab es im Raum Memmingen schlicht kein passendes Angebot. Dazu kamen die enorme Volatilität bei den Energiekosten, steigende CO₂-Abgaben und unser Anspruch an hohe Versorgungssicherheit. Das hat den Schritt zum energieautarken Neubau betriebswirtschaftlich zwingend notwendig gemacht. Ein Mietverhältnis schied auch deshalb aus, weil es keine Flexibilität für maßgeschneiderte Bedürfnisse und Anforderungen bietet.

Du hast das Projekt als kundenseitiger Bauleiter begleitet, also von der Bauherrenseite aus und nicht als Dienstleister. Viele Unternehmer besetzen diese Rolle gar nicht und verlassen sich auf Architekt und Generalunternehmer. Was geht dabei verloren, und woran merkt ein Geschäftsführer, dass sein Bauprojekt aus der Spur läuft, bevor es im Terminplan oder in der Kostenaufstellung sichtbar wird?

Wenn der Bauherr selbst am Tisch sitzt, können alle Entscheidungen, die in der Bauphase anfallen, unter sämtlichen verfügbaren Prioritäten abgewogen werden. Das heißt vor allem: Entscheidungen dienen nicht nur der Vereinfachung des Bauablaufs, sondern werden nach Funktionalität, Optik und langfristigen Nutzungskriterien getroffen. Genau das geht verloren, wenn man alles nach außen gibt.

Ein Projekt gerät lange vor dem Budget- oder Terminverzug aus der Spur. Spürbar wird das meist an schleppender Kommunikation der Planungsbeteiligten, an unklaren Entscheidungswegen im Team und an einer Häufung „kleinerer“ Abstimmungsschleifen, die plötzlich mehr Zeit beanspruchen als geplant. Wer eine möglichst kurze Bauzeit will, muss diese Signale ernst nehmen und Entscheidungswege von Anfang an klar regeln.

Kostentreiber und Technik: Wo das Geld hingeht und was wirklich nötig ist

Bei einem Gebäude dieser Größenordnung ist die erste Frage immer das Budget. Wo liegen die tatsächlichen Kostentreiber, und an welchen Stellen wird im Mittelstand erfahrungsgemäß am falschen Ende gespart, weil die Folgekosten erst Jahre später auftauchen?

Neben den Rohbau- und Gründungskosten für die vorläufig 2.400 Quadratmeter schlagen vor allem zwei Dinge ins Budget: die Schnittstellenkoordination zwischen technischer Gebäudeausrüstung, kurz TGA, und Gebäudehülle sowie die Integration der dezentralen Energiesysteme. Das sind die Punkte, an denen viele Gewerke ineinandergreifen müssen, ähnlich wie beim Schnittstellenmanagement zwischen Abteilungen im laufenden Betrieb.

Am falschen Ende gespart wird regelmäßig bei der Nutzung der Gebäudemasse als thermischem Speicher (nicht zu verwechseln mit der Betonkernaktivierung), bei der Wärmeübergabe im Gebäude, bei einer sparsamen und gleichzeitig gesunden Kühlung und bei der intelligenten Mess- und Regelungstechnik. Minderinvestitionen in diesen Bereichen rächen sich über die kommenden 20 Jahre durch exorbitant steigende Energiekosten und teure Nachrüstungen oder Sanierungen im laufenden Betrieb.

200 kWp Photovoltaik, 320 kWh Stromspeicher, 24 MWh thermischer Speicher in der Gebäudemasse, Wärmepumpe mit Klimadecken, Lüftung mit Wärmerückgewinnung: Für einen Geschäftsführer, der das zum ersten Mal hört, klingt das nach sehr viel Technik auf einmal. Was davon würdest du heute jedem raten, der neu baut, und was ist Kür, die man sich auch sparen kann?

Pflicht ist für mich die Kombination aus einer leistungsstarken Photovoltaikanlage, bei uns 200 kWp, inklusive Batteriespeicher, verbunden mit einem substanziellen thermischen Speicher als Puffer und hocheffizienten Flächenheiz- und Kühlsystemen wie Klimadecken. Das ist heute betriebswirtschaftlicher Standard für jeden wirtschaftlich agierenden Neubau.

Weglassen kann man überdimensionierte High-End-Sonderautomation oder komplexe Spezialanwendungen, die nicht direkt zur Energie- und CO₂-Reduzierung, zur Lastverschiebung oder zur Eigenstromnutzung beitragen. Der Fokus muss auf robustem, skalierbarem Nutzen liegen.

Amortisation und Zeitplan: Wann sich das Energiekonzept rechnet

Ab wann amortisiert sich so ein Energiekonzept, und mit welchem Zeitraum rechnet ihr bei eurem Gebäude? Und andersherum gefragt: Welche Wirtschaftlichkeitsrechnung, die in Angeboten gern aufgemacht wird, hält der Praxis nicht stand?

Das ganzheitliche Energiekonzept rechnet sich bei aktuellen Energiepreisen und intelligenter Eigenstromnutzung in einem überschaubaren Zeitraum von unter zehn Jahren. Danach arbeitet das Gebäude im Wesentlichen als Kosten- und Ertragsstabilisator.

Nicht standhalten können Wirtschaftlichkeitsrechnungen, die mit konstanten Energiepreisen über 20 Jahre kalkulieren oder sinkende Einspeisevergütungen ignorieren. Seriös kalkuliert man mit stetig steigenden externen Energiekosten und bewertet die Autarkie als Versicherung gegen Preisschocks.

Vom Spatenstich im März 2025 bis zum Einzug lagen rund elf Monate. Wie realistisch ist so ein Zeitplan für ein Projekt dieser Größe, was muss vorher passiert sein, damit er hält, und was war bei euch die unangenehmste Überraschung während der Bauzeit?

Elf Monate sind für 2.400 Quadratmeter extrem sportlich, aber machbar. Allerdings nur mit einem extrem straffen Projektmanagement, mit parallelen Planungs- und Ausführungsphasen, also Fast-Track-Building, und mit extrem kurzen Entscheidungsstrukturen. Die Voraussetzung dafür: Jedes Detail muss vor dem ersten Spatenstich genehmigungsreif und vertraglich fixiert sein. Es darf während der Bauphase keine offenen Planungsfragen geben.

Die unangenehmsten Überraschungen waren bei uns ein Personalwechsel im laufenden Projektmanagement und Lieferverzögerungen.

Vom Neubau zum Bestand: Was übertragbar ist und wie der Einstieg gelingt

Die meisten Unternehmen sitzen in einer Halle aus den Neunzigern oder einem Bürotrakt aus den Achtzigern und werden nicht neu bauen. Was von eurem Konzept lässt sich auf einen Bestand übertragen, welche Reihenfolge der Maßnahmen bringt dort am meisten, und wo ist die Grenze, ab der Sanieren teurer wird als Neubauen?

Der Austausch ineffizienter Wärmeübergabe für eine ganzjährige Temperierung, der Austausch von Energieerzeugungsanlagen und die Nachrüstung von PV-Anlagen mit Lastmanagement lassen sich nahtlos auf Hallen aus den Neunzigern übertragen. Auch thermische Speicher, ob als Buffer oder als PCM-Speicher, lassen sich in fast jedem Gebäude leicht nachrüsten.

Bei der Reihenfolge gilt: Zuerst den Energiebedarf durch die Umstellung auf effiziente Wärmeübergabesysteme erheblich senken, um dann die Eigenerzeugung zu optimieren und die verbleibende Last durch intelligente Speicher bedarfsgerecht zu bedienen. Die Grenze ist erreicht, wenn die Sanierungsprognose bei über 70 bis 80 Prozent der Neubaukosten liegt und Kubatur oder Nutzung ineffizient bleiben. Dann ist Abriss mit anschließendem Neubau wirtschaftlicher.

Ein Geschäftsführer liest dieses Interview und denkt: „Das müssten wir auch angehen.“ Was sind die ersten drei Schritte in den nächsten sechs Monaten? Und welche Entscheidung sollte er auf keinen Fall an Planer oder Generalunternehmer abgeben, sondern selbst treffen?

Ich würde in drei Schritten vorgehen:

1. Analyse: den Raumbedarf klären und den Energiebedarf ermitteln, inklusive belastbarer Simulationsdaten.
2. Kostenrahmen und Kostenschätzung: sowohl das Investment als auch die späteren Betriebskosten betrachten.
3. Finanzierung: Finanzierungsalternativen und Fördergelder prüfen.

Die finale strategische Budgethoheit und die Definition der Qualitäts- und Energiestandards dürfen keinesfalls aus der Hand gegeben werden. Diese Kriterien bestimmen die kommenden Jahrzehnte des operativen Geschäfts und gehören zwingend in die Hand der Geschäftsführung. Das Gebäudeenergiekonzept entscheidet maßgeblich über den Werterhalt und die Wertsteigerung der Immobilie und damit auch über die Beleihungsgrenze des Gebäudes bei zukünftigen Investitionen.

Was Unternehmer aus dem Memminger Neubau mitnehmen können

Das Gespräch mit Johann Hofmayr zeigt: Ein energieautarker Firmenneubau ist weniger eine Technikfrage als eine Führungsaufgabe. Die entscheidenden Weichen werden vor dem Spatenstich gestellt, durch eine saubere Analyse von Raum- und Energiebedarf, einen ehrlichen Kostenrahmen inklusive Betriebskosten und durch klare Entscheidungswege. Wer die Bauherrenrolle nicht selbst besetzt, riskiert, dass Entscheidungen nach Bauablauf statt nach jahrzehntelanger Nutzung getroffen werden.

Bemerkenswert ist Hofmayrs Blick auf die Wirtschaftlichkeit. Er bewertet Autarkie als Versicherung gegen Preisschocks und warnt vor Angebotsrechnungen mit konstanten Energiepreisen. Für Unternehmen im Bestand liefert er eine klare Reihenfolge: erst Bedarf senken, dann selbst erzeugen und intelligent puffern. Wie bei jeder Investitionsentscheidung lohnt es sich, Varianten strukturiert gegenüberzustellen, etwa mit einer Nutzwertanalyse. Ein Hinweis der Redaktion: Da die Klima-Top GmbH die eingesetzten Klimadeckensysteme selbst anbietet, empfehlen wir Unternehmern, bei der Wahl der Wärmeübergabe mehrere Systeme und Anbieter zu vergleichen.

Mehr über Johann Hofmayr und die Raum-K GmbH

FAQ zum energieautarken Firmenneubau

Was bedeutet 95 Prozent Autarkie bei einem Firmengebäude?

Das Gebäude deckt rund 95 Prozent seines jährlichen Heiz- und Kühlenergiebedarfs selbst, in Memmingen über das Zusammenspiel von Photovoltaik, Batteriespeicher und einem thermischen Bauteilspeicher in der Gebäudemasse. Dieser Wert wurde im Vorfeld mit der Fachsoftware „PolySun“ simuliert und im bisherigen Praxisbetrieb (Februar 2026 bis Oktober 2026) messtechnisch bestätigt. Nur der verbleibende Restbedarf wird extern bezogen.

Wann rechnet sich ein energieautarker Firmenneubau?

Nach Einschätzung von Johann Hofmayr amortisiert sich ein ganzheitliches Energiekonzept bei aktuellen Energiepreisen und intelligenter Eigenstromnutzung in unter zehn Jahren. Seriöse Rechnungen gehen von steigenden externen Energiekosten aus.

Welche Technik gehört zur Grundausstattung?

Als Pflicht gilt die Kombination aus leistungsstarker Photovoltaik mit Batteriespeicher, einem substanziellen thermischen Speicher und hocheffizienten Flächenheiz- und Kühlsystemen. Sonderautomation ohne direkten Beitrag zu Energieeinsparung, Lastverschiebung oder Eigenstromnutzung ist verzichtbar.

Lässt sich das Konzept auf Bestandsgebäude übertragen?

Ja, in weiten Teilen. Effiziente Wärmeübergabe, neue Energieerzeugungsanlagen, PV mit Lastmanagement und thermische Speicher lassen sich auch in älteren Hallen nachrüsten. Liegt die Sanierung bei über 70 bis 80 Prozent der Neubaukosten, ist ein Neubau meist wirtschaftlicher.

Welche Entscheidung sollte die Geschäftsführung nie abgeben?

Die strategische Budgethoheit und die Festlegung der Qualitäts- und Energiestandards. Sie prägen den Betrieb über Jahrzehnte und beeinflussen Werterhalt und Beleihungsgrenze der Immobilie.

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